Toutes les questions sur la notion d’investissement en loi duflot

La loi Duflot propose un zonage particulier et différent comparé à celui de la loi Duflot. En effet, le choix a été fait de se concentrer sur des zones où la demande est particulièrement forte.

Aujourd’hui, vous avez la possibilité de faire des investissements immobilier locatif dans 4 zones éligibles : Zone A bis, Zone A, Zone B1, Zone B2.

Attention : La zone B2 n’est qu’une zone transitoire et ne sera éligible que jusqu’au 30 juin 2013 exactement. En dehors de cette date, vous aurez l’obligation d’obtenir un accord préfectoral pour avoir accès aux avantages fiscaux de la loi Duflot.

La loi Duflot ne permet pas d’avoir accès à n’importe quel type de logement. En effet, au travers de sa créatrice, Cécile Duflot, ancienne secrétaire des partis écologiques, l’accent est mis sur la protection de l’environnement. Les biens immobiliers éligibles doivent donc répondre à certains critères :

• Appartements ou maisons neuves
• Répondant à la norme RT 2012 ou au label BBC 2015

Les logements répondants à ces critères, en plus de la limite de prix fixé à 300 000 euros, auront totalement accès aux réductions d’impôts de la loi Duflot.

Qu’est-ce que la norme RT 2012 ? L’objectif de cette norme est de limiter l’énergie primaire dans les logements neufs à 50 kWhEP par m². Pour cela, ces limites se concentreront sur l’éclairage, le chauffage, la ventilation, l’eau chaude et enfin la climatisation.

Qu’est-ce que le label BBC 2015 ? Ce label impose la consommation maximum de l’énergie selon la zone Géographique. Ainsi, certaines zones se verront attribuer forte limite pour un maximum de 65 kWh/m²/an, et d’autres devront répondre à une limite plus faible, pour un minimum de 40 kWh/m²/an.

Les plafonds de loyers, dans la loi Duflot, ont deux critères de différenciation :

• Le nombre de pièces qui composent le bien immobilier
• La zone géographique, répartie en 4 zones : A bis, A, B1, B2

Nous vous proposons de découvrir ces plafonds de loyer :

Surface/zones	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
T1	19,82 €	14,72 €	11,86 €	10,31 €
T2	18,17 €	13,50 €	10,87 €	9,45 €
T3	16,52 €	12,27 €	9,88 €	8,59 €

Dans le dispositif de défiscalisation Duflot, les plafonds de ressources des locataires évoluent en fonction de 2 critères :

• La zone géographique, répartie en 4 Zones : A bis, A, B1, B2
• La composition du foyer du locataire

Découvrez ici ces plafonds que vous devrez respecter dans le cadre de votre investissement locatif :

Composition du foyer du locataire/Zones	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seul	36 502 €	36 502 €	29 751 €	26 776 €
Couple	54 554 €	54 554 €	39 731 €	35 757 €
Personne seul ou couple ayant 1 personne à charge	71 515 €	65 579 €	47 780 €	43 002 €
Personne seul ou couple ayant 2 personnes à charge	85 384 €	78 550 €	57 681 €	51 913 €
Personne seul ou couple ayant 3 personnes à charge	101 589 €	92 989 €	67 854 €	61 069 €
Personne seul ou couple ayant 4 personnes à charge	114 315 €	104 642 €	76 472 €	68 824 €

Investir dans des biens immobiliers locatifs est devenu très attrayant pour les potentiels investisseurs, notamment grâce à la loi Duflot. Grâce à ce type d’investissement, vous pourrez notamment :

• Réduire vos impôts : La loi Duflot propose de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% sur un plafond fiscal d’investissement limité à 300 000€, soit jusqu’à 54 000 € d’économie en 9 ans, et ce pour tout achat d’un logement neuf.
• Protéger votre famille : L’investissement immobilier locatif est une opportunité avantageuse pour se constituer un patrimoine.
• Compléter vos revenus : L’achat d’un bien, mis à disposition locative, génèrera des revenus complémentaires. En outre, à long terme, la revente du bien permettra d’obtenir une plus-value basée sur la valorisation croissante de l’immobilier.
• Préparer votre retraite : La disposition du bien immobilier permettra, une fois la retraite venue, d’arbitrer entre : continuer à louer ce logement, le revendre, en faire profiter ses descendants, ou encore vivre dedans.

Le taux de la réduction d’impôt Duflot pour les investissements réalisés est de 18%.
Ce taux s’applique sur le prix de revient du logement, i.e. prix d’achat et frais de notaire.Cette réduction fiscale est planifiée sur 9 ans.Elle se calcule ainsi de la sorte : Réduction d’impôt Duflot annuelle = Prix de revient * 18% /9

L’année d’application de la réduction d’impôt en loi Duflot est l’année de l’achèvement du logement(et non pas l’année de signature de l’acte authentique chez le notaire).

De même, si le logement est achevé en fin d’année (décembre par exemple) puis loué l’année suivante pour la première fois, c’est bien l’année de l’achèvement qui est retenue pour l’application de la réduction d’impôt Duflot, et non celle de la location. Si le logement est acheté déjà achevé, et que l’acte authentique est signé chez le notaire ultérieurement, c’est l’année de l’acte qui est retenue. Il faut également ne pas négliger le financement à crédit du bien immobilier.

Parking ou garage, si le stationnement est rattaché au logement et s’il est inclus dans le même bail de location que le logement, alors le montant du stationnement est à inclure dans le prix de revient de l’acquisition et rentre ainsi dans l’assiette de calcul de la réduction d’impôt.

Pour l’acquisition d’un logement neuf achevé, la location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition.

Le loyer peut être révisé à la date anniversaire du bail avec le locataire.

Il est réévalué selon l’Indice de Référence des Loyers (calculé en fonction de l’inflation).

L’IRL se situe chaque année entre 1,0% et 3%.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Duflot, l’acquéreur doit louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans sans interruption.

Le logement doit être occupé à des fins de résidence principale pour le locataire.

L’engagement de location démarre le jour de la première mise en location du logement (la date de signature du bail avec le locataire faisant foi).

Les charges locatives que supporte le propriétaire sont :

• les frais de gestion locative si le logement est géré par un professionnel
• les assurances sur le logement en cas de sinistre
• les assurances loyers impayés
• les frais de copropriété

L’ensemble des charges locatives supportées par le propriétaire sont déductibles en loi Duflot.

Les principales assurances à souscrire pour un investissement en loi Duflot concernent :

• la protection contre les dégâts sur le logement avec une assurance habitation de qualité (incendie, dégât des eaux…)
• la couverture contre les risques locatifs (loyers impayés, absence de locataire…)

S’agissant de l’assurance du logement, le propriétaire peut souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), sachant que c’est l’assurance multirisque habitation obligatoire du locataire qui couvrirait tout sinistre pendant la période où le locataire occupe le logement.

Pour couvrir les risques locatifs, il est judicieux de souscrire une garantie contre les loyers impayés. Cette garanties permet aussi de bénéficier d’une couverture contre les dégradations sur le logement et les frais à engager en cas de litige avec le locataire (procédure d’expulsion par exemple).

Certains gestionnaire offre une garantie « vacance locative » qui permet d’être indemnisé des loyers en cas d’absence de locataire. Cette garantie est généralement de 6 mois.

Louer son logement à une personne de sa famille est totalement réalisable.

Pourtant, cela n’est possible que si le membre en question ne se trouve pas dans le même foyer fiscal que le propriétaire du logement locatif.

S’il est détaché de son foyer fiscal, vous pourrez pleinement profiter du dispositif Duflot et de ses avantages fiscaux.

Oui, un investissement dans un bien locatif est possible à plusieurs.

Ce type d’investissement immobilier est aussi appelé achat d’un bien indivis, ce qui signifie l’investissement dans un logement par plusieurs personnes, qui ne pourront, par la suite, revendre leurs parts sans avoir obtenu avant l’autorisation des autres propriétaires du même bien.

Dans ces cas-là, la loi Duflot répond à un principe simple : chaque membre ayant participé à l’achat du logement locatif neuf percevra loyer et réduction d’impôts en proportion de leurs parts dans le bien.

Ainsi, si 4 personnes se mettent d’accord et possèdent chacun 25% des part du logement, ils profiteront chacun de 25% de réductions d’impôts par rapport au montant total de la réduction d’impôt que procure la loi Duflot.

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est également envisageable. Les prises de décision sont plus souples que dans l’indivision mais la gestion est plus contraignante (assemblée générale annuelle, comptabilité).