Les intérêts du statut LMNP pour la location immobilière

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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout propriétaire en France de bénéficier d’avantages en matière de défiscalisation (réduction d’impôt, récupération de la TVA, etc.) sur son investissement locatif, c’est-à-dire lors de l’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien, destiné à la location meublée.

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Est éligible au statut LMNP, tout propriétaire dont les revenus locatifs ne dépassent pas les seuils suivants :

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  • 23 000 euros par an (au delà, le statut Loueur Meublé Professionnel, LMP, s’impose) ;

  • 50% des revenus globaux du foyer.

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Pour profiter de ce régime fiscal, la location du logement meublé doit intervenir dans le mois qui suit son acquisition (ou sa construction pour le neuf). Enfin, pour être considérée comme une location meublée, le logement doit proposer un équipement minimal permettant de répondre aux besoins essentiels du locataire (appareils électroménagers de base, vaisselle et ustensiles de cuisine, literie, table et chaises, rangements, etc.).

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Zoom sur les avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

La location ou la sous location d’un bien meublé, ou non, génère un revenu imposable (les loyers). Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment par la réduction d’impôt .

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Pour cela, le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes : le régime micro-BIC (régime forfaitaire) et le régime réel. Une simulation LMNP vous permettra de comparer les avantages de chacun de ces régimes, mais voici ce qu’il faut en retenir.

Le régime micro-BIC du statut LMNP

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime simplifié permettant de profiter d’un abattement de 50% sur les recettes (contre 30% pour une location nue), c’est-à-dire que seule la moitié des revenus locatifs est imposable. Cependant, il n’est pas possible de déduire de charges, puisque l’abattement est censé les représenter.

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Les revenus locatifs issus de la location meublée se cumulent aux autres revenus du foyer et sont soumis à l’imposition sur le revenu au barème progressif.

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Le régime micro-BIC est donc intéressant lorsque les charges locatives sont inférieures à 50% des recettes. Au contraire, si les charges sont importantes, le régime réel est préférable.

Le régime réel du statut LMNP

Le régime réel du statut LMNP s’applique dès lors que les revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 euros (statut LMP) ou sur demande auprès du service des impôts en cas de recettes inférieures.

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Le régime réel a pour avantage de permettre de réduire le montant des revenus locatifs, et par conséquent de payer moins d’impôts, grâce à :

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  • la déduction de l’ensemble des charges (intérêts bancaires, frais de notaire, taxes, assurance, travaux, achat d’équipement, frais de syndic et de gestion, etc.) ;

  • les charges sur provisions permettant d’anticiper des dépenses prévues, comme des travaux ;

  • les dotations sur amortissement, permettant de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier au titre de la perte de valeur estimée du bien, 2% de sa valeur chaque année par exemple.

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Cependant, un bien immobilier amorti perd donc de sa valeur comptable chaque année au titre des dotations sur amortissement. Ainsi, au terme de l’amortissement, sa valeur comptable est nulle. Se pose alors la question de la taxe sur la plus-value en cas de revente du bien.

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La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de revente du bien immobilier en LMNP et son prix d’achat (majoré de certaines charges et abattements). Le montant de la plus-value est imposé à hauteur de 19% puis taxé au titre des prélèvements sociaux de 17,2% (CSG-CRDS). Il existe certains cas d’exonération de la plus-value.

La possibilité de récupérer la TVA du statut LMNP

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) s’applique dans toutes les transactions effectuées auprès d’un professionnel : entre un particulier et un professionnel ou entre deux professionnels. Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier à un autre particulier, il n’y a donc pas de TVA sur cette transaction.

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Cependant, un bien immobilier neuf acheté directement à un professionnel est soumis à la TVA à hauteur de 20%.

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Le statut LMNP permet à l’investisseur particulier de récupérer la TVA sur le prix de vente du bien neuf à hauteur de 16% à la condition de s’engager à confier l’exploitation du bien locatif meublé à un professionnel pendant au moins 9 ans et de faire part de son souhait de récupérer la TVA auprès du centre des impôts par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Une fois la demande acceptée par le service des impôts, l’investisseur immobilier LMNP reçoit un numéro de TVA. Il devient alors possible de récupérer la TVA (TVA déductible) sur toutes les dépenses engagées dans la gestion du bien (achats, travaux, etc.), et par conséquent, de payer en retour de la TVA (TVA collectée) sur les revenus locatifs versés par le professionnel chargé de l’exploitation du logement.

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