Défiscalisation dans l’immobilier : Zoom sur le dispositif Duflot

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En remplacement du dispositif « Scellier& » la loi de finances pour 2013 a créé le dispositif «& Duflot& » en faveur de l’investissement locatif sous la forme d’une réduction d’impôt applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

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Les principales& différences& avec le dispositif «& Scellier& » concernent :

-& & le recentrage du nouveau dispositif à la location dans le secteur intermédiaire;

-& & l'application de l'avantage fiscal dans les zones du territoire où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logement est le plus marqué ;

-& & l'instauration d'un quota de logements ouvrant droit à la réduction d'impôt « Duflot » au sein d'un même immeuble ;

-& & la limitation du nombre d'investissements par contribuable et par an ;

-& & l'impossibilité de reporter une fraction de réduction d'impôt excédentaire;

-& & l'absence d'avantages fiscaux complémentaires

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Logements visés

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Ce crédit d’impôt vise les acquisitions : de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, constructions de logements, acquisitions de locaux transformés en logements, de logements réhabilités ou a réhabiliter.

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L’investissement doit porter sur des logements présentant un niveau minimum de performance énergétique globale et est applicable uniquement dans les zones du territoire caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.

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Le nombre de logements ouvrant droit à la réduction d'impôt est limité au sein des& immeubles neufs comportant au moins cinq logements.

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Le& pourcentage& de& logements& n'ouvrant& pas& droit à la& réduction d'impôt& doit être fixé par décret mais ce pourcentage ne pourra être inférieur à 20 %. Ainsi, au sein d'un immeuble neuf comportant 100 logements, seuls 80 d'entre eux au plus pourront ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal.

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Engagement de location

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Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à titre d'habitation principale à une personne physique, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit prendre effet dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et de son type.

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Montant de la réduction d’impôt

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La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (2 au maximum), retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par décret.

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

-& & & & & & & & 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole

-& & & & & & & & 29 % pour ceux réalisés outre-mer.

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La réduction d'impôt est répartie sur neuf années (l’année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et les huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant par an).

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Fait générateur de la réduction d’impôt& :

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L'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est accordé pour la première fois varie& en fonction de la nature de l'investissement.

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-& & & & & & & Année d’acquisition du logement& si& :& Acquisition d'un logement neuf achevé& ; Acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA& ;Acquisition d'un logement qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA& ; Acquisition d'un logement réhabilité& & & & & & ; Acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation

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-& & & & & & & Année d'achèvement des travaux si& :& Acquisition d'un logement qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA

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-& & & & & & & Année d'achèvement du logement& si& :& Acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement& ; Acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement& ; Construction d'un logement par le contribuable

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-& & & & & & & Année de réalisation de la souscription si& :& Souscriptions de parts de SCPI

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Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes. Les fractions qui n'ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

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Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation de deux logements

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Articulation avec d’autres dispositifs

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Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la réduction d'impôt « Duflot » et de la réduction d'impôt accordée au titre des investissements outre-mer, ou de celle applicable aux dépenses de restauration immobilière des immeubles bâtis situés en secteur protégé (dispositif « Malraux »), ou encore de la réduction d'impôt « Scellier »

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Notons également que le nouvel avantage fiscal est pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux prévue par l'article 200-0 A du CGI. A ce titre, et à compter de l'imposition des revenus de 2013, le plafond global des avantages fiscaux est abaissé à 10 000 €.

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Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND

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